Та бидний байртай болох мөрөөдлийг ипотекийн зээл л шийдэж байна. Үүнээс сайн хувилбарыг Монголын төр одоогоор олоогүй байна гэсэн үг. Гэхдээ тухайн үеийн засаг төр, шийдвэр гаргагчид үүнийг тэнгэр харж байгаад эхлүүлчихээгүй байгаа юм. Ялангуяа орон байрны нэн эрэлттэй нийслэлчүүдийн хүсэлтийг хамгийн богино хугацаанд шийдэж чадсан нь энэхүү ипотекийн зээл болсон. Засгийн газар 2004 онд 40 мянган айлын орон сууцыг барьж ашиглалтад оруулжээ. Тэгтэл түүнийгээ яаж иргэдэд худалдах вэ гэдэг асуулттай тулсан байдаг. Банкуудын эх үүсвэр ердөө1-2 жилийн эргэлттэй. 20-30 жилээр иргэдэд зээлдүүлэх боломжгүй. Тэгээд бас эх үүсвэрийнх нь өртөг өндөр, өөрөөр хэлбэл, өндөр хүүтэй. Тэгэхээр ямар нэг арга хэмжээ авах шаардлага үүссэн гэсэн үг. Яг тэр үед нь иргэдийг байртай болоход зориулсан 15 сая ам.долларын зээл олгожээ. Тэгмэгц арилжааны банкууд ипотекийн зээлтэй холбоотой дүрэм журам гаргаж, зээлийг судалж эхэлсэн байгаа юм.

Монгол Улсад ипотекийн зээлийн тогтолцоо тогтвортой үргэлжлэхэд ямар бүтэц байх вэ гэдгийг судлахаар олон улсын банк санхүүгийн байгууллагад ханджээ. Тэр үед АНУ-ын Олон улсын хөгжлийн агентлагийн эдийн засгийн бодлогын сэргээх төслийн зөвлөхүүд ирж, Монголын банк санхүүгийн салбарыг судалжээ. Тэгээд зөвлөмж гаргасан байна. Зөвлөмжид нь “…Танай банк, санхүүгийн системд хоосон орон зай байна. Тэр нь орон сууц санхүүжилтийн компани. Энэ компани арилжааны банкуудын зээлийг худалдаж аваад түүгээрээ үнэт цаас гаргаад санхүүжилт гаргадаг. Ийм бүтэц тогтож байж ипотекийн зээлийг гаргах нөхцөл бүрдэнэ” гэжээ. Чухамдаа энэхүү зөвлөмжийн хүрээнд Монголбанк болон тухайн үеийн арилжааны 10 банк нийлээд МИК-ийг байгуулжээ. Түүнээс хойш үйл явдал өрнөж, өнөөгийн МИК-ийн үйл ажиллагаа аажмаар тогтворжиж эхэлсэн байна. Анх ипотекийн зээлийн хөтөлбөр эхэлснээс хойш 2013-2016 он хүртэл эх үүсвэрийг нь Монголбанк гаргажээ. Монголбанк арилжааны банкуудад нэг жилийн хугацаатай зээл олгоод арилжааны банкууд энэ зээлийг нь 20 жилийн хугацаатайгаар иргэдэд олгодог гэсэн үг.

Харин 2017 оноос хойш МИК-ийн үүсгэн байгуулсан тусгай зориулалттай компанийн гаргасан бондын эргэн төлбөрийг Монголбанк хурааж аваад эх үүсвэрээ буцаагаад арилжааны банкуудад олгодог болжээ. Нэг үгээр хэлбэл, ипотекийн зээлийн эх үүсвэр тогтвортой үргэлжлэх нөхцөлийг бүрдүүлж байгаа байгууллагуудын нэг нь МИК юм. Ингээд монголчуудын олон жилийн хугацаатай, бага хүүтэй зээлээр байртай болдог тогтолцоог системээр нь харвал Монголбанк эх үүсвэрийг нь гаргаж, арилжааны банкууд иргэдэд зээл олгоод, МИК-ийн орон сууц санхүүжилтийн корпораци түүнийг нь худалдаж авдаг. Буцаад МИК-ийн ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд буюу үнэт цаасыг хөрөнгийн зах зээл дээрх хөрөнгө оруулагч буюу Монголбанк, арилжааны банкууд авдаг. Энэ нь банкаар дамжаад иргэдэд зээл болон очдог.

Өөрөөр хэлбэл ,Орон сууц санхүүжилтийн компани зээлийг нь худалдан авах учир арилжааны банкууд зах зээлийн өртгөөс доогуур зургаан хувийн зээл олгодог байна. Харин энэ тогтолцоонд байгаа аль нэг байгууллага байхгүй болчихвол ипотекийн зээл олгох хөтөлбөр цааш үргэлжилж чадахгүй гэсэн үг. Тэгэхээр МИК байхгүй буюу үнэт цаас болгодог тогтолцоогүй болбол зургаан хувийн зээл олгох боломжгүй. Товчхондоо, ипотекийн зээл дэх МИК-ийн оролцоо ийм аж.