Эдийн засгийн нэг салбар эв зүйгээ олоод хөдөлгөөнд ороход бусдадаа ямар их боломж олгодгийг монголчууд 2013 оноос хойш харлаа үзлээ. Өөрөөр хэлбэл энэ үеэс хойш барилгын салбар сэргэж орон сууцны борлуулалт огцом нэмэгдсэн. Иргэн Дорж нэг өрөө орон сууцны зээл авч ирээдүйдээ хөрөнгө оруулалт хийх боломж бүрдэв.

Учир нь Засгийн газар, Монголбанкны дэмжлэгээр орон сууцны жилийн найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээл хэрэгжиж эхэлсэн байдаг. Өргөө гэр амьдрах орчноо шинэчилсэн өнөөх Дорж гэр орноо тохижуулах нь тодорхой. Тухлаг буйдан, боломжийн хэмжээтэй зурагт, хөргөгч, шарх шүүгээтэй цахилгаан зуухнаас өгсүүлээд бүгдийг нэг дор  биш ч гэсэн өөрийн орлого, боломждоо тааруулаад авдаг. Ийм ч учраас барилгын салбараа дагаад гэр ахуйн тавилга, цахилгаан болон электрон барааны бизнес цэцэглэсэн. Энэ нь эдийн засгийн хэллэгээр хэрэгцээ, эрэлтээ дагаж давхар давхар харилцан шүтэлцээтэй өрнөж буй жам ёсны л үйлдэл.

Ипотекийн зээл олгож эхэлснээр өнөөдөр 90 мянган өрх шинэ орон сууцанд орсон тооцоо бий. Одоо дахиад 30 мянган өрх орон сууц худалдан авах боломжтой гэж эдийн засагчид хэлдэг. Үүнээс гадна гэр хорооллын айл өрх хашааны газар, энгийн байшин, үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаалах, орон сууцны төсөл хэрэгжүүлэгч компаниудад харилцан тохиролцоод орон сууцтай болох боломж ч бүрдсэн. Нэг ёсондоо ипотекийн зээл хэрэгжиж эхэлсэнээр орон сууцны зээлийн хүртээмж нэмэгдсэн, хувьчилж авсан газраа эдийн засгийн эргэлтэд оруулах боломж бүрдсэн юм.

Орон сууцны урт хугацаатай, жилийн найман хувийн хүүтэй зээлийн хөтөлбөр хэрэгжиж эхлэхээс өмнө байдал ямар байсныг эдийн засагчид тооцон гаргаж ирсэн удаатай. Тухайн үед арилжааны банкууд жилд 150 тэрбум орчим төгрөгийн орон сууцны зээл гаргадаг байж. Энэ хурдаар үргэлжилсэн бол орон сууц зээлээр авсан иргэдийн тоо 2038 гэхэд л 85 мянганд хүрэх төлөв гарсан байдаг. Учир нь арилжааны банкуудын  татан төвлөрүүлдэг мөнгө  богино хугацаатай, өртөг өндөр тул урт хугацаатай орон сууцны зээлд гаргахад эрсдэлтэй, хүртээмж бага юм.

Тэгвэл ипотекийн жилийн найман хувийн хүүтэй зээл 2013 оноос хэрэгжиж эхэлснээс хойш шинээр олгож буй орон сууцны зээлийн санхүүжилт тав дахин нэмэгдэж 5.5 их наяд төгрөгт хүрээд байна. Хэрэв “Монголын ипотекийн корпорац” /МИК/ байгаагүй бол манай нийгэм эдийн засагт дээр дурдсан өөрчлөлт орохгүй байлаа. Орон сууцны зах зээлийг дагаад харилцан шүтэлцээтэй өсч өндийсөн бизнесүүдийг тэр бүр мөнгөн дүнгээр илэрхийлнэ гэвэл маш их тооцоо судалгаа, цаг зав орох нь ойлгомжтой. Хамгийн энгийн жишээ нэг дурдахад л хангалттай. Тодруулбал, орон сууцны урт хугацаатай зээлд хамрагдаж буй иргэдийн боломжийг даруй 17 жилээр урагшлуулсан байгаа юм. Гэтэл өнөөдөр МИК гэдэг хадны мангаа гараад ирсэн юм шиг ойлголт нийгэмд төрөөд буй нь харамсалтай. Иймд энэ байгууллага ямар учиртай болох  талаар товчхон мэдээлэл энд хүргэхийг зорилоо.

Арилжааны банкууд ипотекийн жилийн найман хувийн хүүтэй зээл хэрэгжиж эхлэхээс өмнө орон сууцны зээл гаргаж байсан. Гэхдээ урт хугацаатай, өндөр хүүтэй, эрсдэлтэй зээлд тооцогдоно. Тэгээд энэ зээлд гаргасан мөнгө, эрсдэлээ удирдахад маш түвэгтэй байж. Иймд арилжааны 10 банк Монголбанктай хамтарч 2006 онд МИК-ыг байгуулсан түүхтэй. Өөрөөр хэлбэл банканд учирч болзошгүй орон сууцны зээлийн эрсдэлээ бусдад шилжүүлж бууруулсан хэрэг.

Өнөөдөр МИК-ын 17.23 хувийг Монгол Улсын хөрөнгийн бирж, Төрийн банк,  82.73 хувийг арилжааны банкууд, 20 аж ахуйн нэгж,  0.03 хувийг 190 иргэн эзэмшиж байна. Гэвч МИК-ын орон сууцны зээлээр баталгаажсан бонд эзэмшигчдийн бүтцийн 90 хувийг Монголбанк, Сангийн яам бүрдүүлдэг.

МИК иргэдэд олгож буй орон сууцны жилийн найман хувийн хүүнээс 2.9, зургаан хувийн хүүнээс 1.6 хувийг тус тус авдаг гэсэн ташаа асуудал яригдсан. Тэгвэл МИК зээл олгодоггүй, арилжааны банкууд зээл гаргах асуудлаа бие даан шийддэг. Иймд орон сууцны зээлийн хүүгээс шимтгэл авах боломжгүй юм. Харин арилжааны банкуудын урт хугацааны зээлд гаргасан мөнгийг түгжээнээс мулталж эргэлтэд оруулдаг байгууллага гэж хэлж болно.   Арилжааны банкуудын зээлийн багцыг үнэт цаасжуулах буюу хөрөнгийн зах зээл дээр гаргах замаар ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг  үргэлжлүүлэн тогтвортой  хэрэгжүүлэх боломж нөхцөлийг бүрдүүлж өгдөг.

МИК 2014-2018 онд 246 тэрбум төгрөгийн цэвэр ашигтай ажилласан гэсэн асуудал гарсан. Энэ нь цэвэр ашиг биш ипотекийн зээл, түүгээр баталгаажсан бондыг  эрсдэлээс хамгаалах нөөц сангийн хөрөнгө юм. Уг хөрөнгийг тусгай зориулалтын компани удирддаг. Түүний удирдаж буй хөрөнгө нь эдийн засгийн ямар ч нөхцөлд бонд эзэмшигчид буюу Монголбанк, Сангийн яам, арилжааны банкуудад төлөх мөнгийг хуваарийн дагуу хийх, учирч болзошгүй эрсдэлүүдээс сэргийлэх зорилготой юм. Тэгвэл МИК болон энэ нөөц сангийн үр ашгийг орон сууцны зээл авсан иргэд өнөөг хүртэл хүртэж буй гэж хэлж болно. Тодруулбал,    “Ковид-19” цар тахлын үед иргэдийн орон сууцны зээлийн эргэн төлөлтийг энэ он дуустал сунгасан билээ.  Иймд орон сууцны зээлийн эргэн төлөлт хийгдэхгүй гэсэн үг.  Энэ нь цар тахлын хүнд хэцүү, цалин, бизнесийн орлого нь зогссон үед 1.6 жилийн хугацаанд олон айл өрхийн нурууг тэнийлгэсэн үйл явдал болсон гэдгийг бид мэднэ.

Нийт зээлдэгчдийн 85 хувь нь зээлийн эргэн төлөлтөө хойшлуулсан байна. Ингээд уг нөөц сан үүргээ гүйцэтгэж анх удаа дээр дурдсан бонд эзэмшигчдэд хүүгийн төлбөрийг хугацаанд нь төлжээ. Өөрөөр хэлбэл чанаргүй, хугацаа хэтэрсэн зээлд шилжих, улмаар орон сууцаа алдах эрсдэлээс хамгаалсан гэсэн үг юм.

Үүнийг мөнгөн дүнгээ илэрхийлж үзье. МИК арилжааны банкуудын олгосон жилийн зургаа болон найман хувийн хүүтэй орон сууцны  77 мянга орчим зээлдэгчийн 65 мянган зээлийг худалдан авч үнэт цаасжуулсан байна. Тэгээд эргэн төлөлтийн гурван удаагийн хойшлуулалтаар давхардсан тоогоор 133 мянган зээлдэгчийн 2.5 их наяд төгрөгийн зээлийн багцын зээлийн төлбөрийг эрсдэлээс хамгаалжээ. Үүнд нөөц сангаас 224 тэрбум төгрөг төлсөн байна.

Улаанбаатар хотод өнөөдөр манай улсын нийт хүн амын 50 гаруй хувь нь оршин суудаг гэдэг. Энэ хэрээр авто замын түгжрэл, агаар хөрсний бохирдол гээд шийдвэрлэх ёстой асуудал шил шилээ дараад буйг бид мэднэ. Мэдэхээр барахгүй горыг нь ч амсч байгаа. Хүн бүр л мэдээж ажил, гэр, хүүхдийн сургууль цэцэрлэг ойр байх, цэвэр орчинд амьдрахыг хүсдэг. Тэгвэл үүний шийдэл нь орон сууц гэдэг. Өнөөдөр Улаанбаатар хотод шинэ орон сууцнууд, сургууль цэцэрлэгтэй хорооллууд хаа сайгүй баригдаж байна. Энэ бүгд орон сууцны урт хугацаатай зээлийн хөтөлбөр хэрэгжиж ирсний  үр дүн. Жишээ нь 2013 оноос хойш 4.1 сая ам метр орон сууц баригджээ. Өөрөөр хэлбэл нийт 120 мянган айлын орон сууц ашиглалтад орсон дүн мэдээ бий.  Ингээд Улаанбаатар хотын орон сууцны 60 хувь нь шинээр ашиглалтад орсон байна. Үүний зэрэгцээ 60 мянган ажлын байр шинээр бий болсон, цемент шохойн үйлдвэрлэл 3.4, бетон зуурмагийнх 6.6 хувиар өссөн зэрэг тоо баримт дурдагддаг.

Энэ бүгд нь орон сууцны урт хугацаатай зээлийн хөтөлбөр барилгын салбарыг ямар хурдацтай өсгөснийг илтгэх нэг үзүүлэлт. Тэгвэл  “Улаанбаатар хотын гэр хороололд 840 мянган иргэн амьдарч байна. Одоогоор  252.4 мянган орон сууцны эрэлт бий. Үүний 144  мянга нь орлогод нийцсэн орон сууцны эрэлт юм” гэсэн судалгаа бий. Гэхдээ иргэн, өрх бүр шууд бэлэн мөнгөөр орон сууц худалдан авах боломж хомс.   Иймд өдий зэрэгт хүрсэн орон сууцны зээлийн хөтөлбөрөө баалж, муулж суухаас илүүтэй улам сайжруулах, боловсронгуй болгох тал дээр эрх баригчид, төр засаг ажиллах хэрэгтэй байна.

Наад зах нь өнөөдөр үнэт цаасаар баталгаажсан хөрөнгийн зах зээлд хөрөнгө оруулагч татах шаардлага байгаа гэдгийг эдийн засагчид хэлдэг. Учир нь манай улсад орон сууцны зээлийн хоёрдогч зах зээлд Монголбанк, арилжааны банкууд л оролцож байгаа. Үүний холбогч гүүр нь МИК. Орон сууцны зээлийн хоёрдогч зах зээл гэдгийг  “Иргэдийн авсан зээлийн багцыг худалдаж аваад хөрөнгийн зах зээлд эргэлтэд оруулна.  Хөрөнгө оруулагчаас орж ирсэн мөнгийг   орон сууцны урт хугацааны  зээл олгох үйл явцаа эргэн санхүүжүүлэхэд зарцуулагдана” гэж ойлгож болох нь. Чухам ийм учраас бусад улс орнуудад орон сууцны урт хугацаатай зээлийн зах зээлд Тэтгэврийн сан, Баялгийн сан, Даатгалын сан, Мэргэжлийн хөрөнгө оруулагчид, Иргэд идэвхтэй оролцдог. Тэгвэл манай улс энэ асуудлыг зохицуулчихвал өнөөдөр Улаанбаатар хотод тулгараад байгаа авто замын түгжрэл, агаар хөрсний бохирдлоос өгсүүлээд олон асуудлын зангилааг тайлах уяаны үзүүр болох юм. Үүнтэй  эдийн засагчид ч санал нэгддэг. Өнгөрсөн хугацаанд орон сууцны урт хугацаатай зээл тасралтгүй, найдвартай олгох бааз суурь, хөрс нь бүрдээд байгаа билээ. Ийм ч учраас  өнөөдөр орон сууцны зээлийн хөтөлбөр нь манай улсын эдийн засгийн цусны эргэлтийн чухал хэсэг нэгэнт болсон байна. Иймд тасралтгүй үргэлжлэх ёстой. Хэрэв энэ хөтөлбөр гацаанд орох, зогсоход хүрвэл ямар их хор хохирол учирхыг таашгүй. Бас тооцож ч баршгүй билээ.