Монголын Ипотекийн Корпорацаас цаг үеийн асуудалтай холбоотой мэдээлэл хийв.

Монгол Улсад орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгох зорилгоор Олон улсын байгууллагын /USAID/ зөвлөмжийн дагуу 2006 онд “Монголын Ипотекийн Корпораци ОССК” ХХК-ийг Монголбанк болон тухайн үеийн арван арилжааны банкнууд хамтран үүсгэн байгуулсан.

компани нь 2015 онд бизнесийн үйл ажиллагаагаа нээлттэй, сайн засаглалыг бий болгох зорилгоор Монголын хөрөнгийн биржээр дамжуулж хувьцаагаа олон нийтэд санал болгосноор (MSE: MIK) Хувьцаат компани болсон. Өнөөдрийн байдлаар нийт 219 (2022.04.11-ний өдрийн байдлаар) иргэн болон аж ахуй нэгж тус компанийн хувьцааг эзэмшиж байна. МИК ОССК нь хөтөлбөрийн хүрээнд иргэдэд олгосон зээлийг арилжааны банкнуудаас худалдан авч үнэт цаасжуулах ажлыг гүйцэтгэдэг. Хөтөлбөрийн хүрээнд Засгийн газар, Монголбанк, арилжааны банкнууд орон сууцны ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн эх үүсвэрийг гарган, банк нь иргэдэд олгох орон сууцны ипотекийн зээлийг бие даан шийдвэрлэж байна. МИК ОССК нь зээл олгох энэхүү үйл ажиллагаанд оролцдоггүй бөгөөд иргэдээс ямар нэгэн шимтгэл авдаггүй болно.

Харин банкнаас иргэдэд орон сууцны ипотекийн зээлийг олгосны дараа МИК нь үнэт цаасжуулалтын үйл ажиллагааг эхлүүлдэг. Үнэт цаасжуулах үйл ажиллагаа нь банкнаас олгосон ипотекийн урт хугацаат зээлийн эрсдэлийг МИК авч, дараагийн зээлдэгчдэд ипотекийн зээл олгох боломжийг банканд бий болгодог. МИК нь ипотекийн зээл олгоход оролцдоггүй бөгөөдиргэдээс ямарваа нэгэн шимтгэл авдаггүй. МИК банкуудаас урт хугацаат (30 хүртэл жил) ипотекийн зээлийн эрсдэлийг өөртөө авдаг бөгөөд банк дараагийн зээлээ олгох боломжийг гаргадаг. Компани нь дээрх үйл ажиллагааг “Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хууль” болон Санхүүгийн зохицуулах хорооноос баталсан “Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргах, бүртгэх, тусгай зөвшөөрөл олгох тухай журам”-ын дагуу хэрэгжүүлж байна. МИК нь үнэт цаасны хоёрдогч зах зээлд үйл ажиллагаа явуулдаг мэргэшсэн санхүүгийн байгууллага юм.

Монгол Улсын хүн амыг орон сууцаар хангах хөнгөлөлттэй хүүтэй ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг тасралтгүй хэрэгжүүлэхэд үнэт цаасны хоёрдогч зах зээлийн үйл ажиллаагаар дэмжин оролцдог. Өөрөөр хэлбэл, арилжааны банкны бие даан олгосон ипотекийн зээлийг тухайн банкнаас худалдан авдаг бөгөөд үүгээр ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргадаг. Ингэснээр энэхүү хөтөлбөр 2013 онд хэрэгжиж эхэлсэн цагаас тасралтгүй үргэлжлэх боломжийг бүрдүүлж, үр дүнд нь 90 мянга гаруй айл өрх өөрийн орон сууцтай болоод байгаа ажээ.

Монголын Ипотекийн Корпорац /МИК/-ын эзэмшлийн тухайд Төрийн өмчит компаниуд 17.3 хувийг, Монгол Улсын Хөгжлийн Банк, Төрийн банк 82 хувийг хэвшлийн компаниуд зургаан арилжааны банк болон бусад аж ахуйн нэгжүүд эзэмшдэг. Үүнээс гадна 190 иргэн тус компанийн хувьцааг эзэмшдэг юм байна.

“МИК ОССК” ХХК-ийн Гүйцэтгэх захирал Б.Гантулга “Монголын Ипотекийн Корпорацыг 2006 онд ипотекийн зах зээлийг хөгжүүлэх зорилгоор Монголбанк болон 10 арилжааны банкнууд хамтран бодлогоор үүсгэн байгуулсан. Өнөөдөр 10 банкнаас тав нь үлдсэн байгаа нь банк санхүүгийн байгууллагын эрсдэлийг харуулж байна. Компанийн хувьцааг хүссэн цагтаа авч, зарах боломж хүн бүрд нээлттэй. Учир нь 2015 оноос Монголын хөрөнгийн биржид бүртгэлтэй (MSE: MIK) олон нийтийн эзэмшлийн Хувьцаат компани болсон. Түүнчлэн Худалдаа Хөгжлийн банк тус компанийн 10 хувийн хувьцаа эзэмшдэг мэдээлэл ч нээлттэй байдаг.

МИК үүссэн цагаасаа хойш Монгол Улсад орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог нэвтрүүлэх чиглэлээр гаднын олон байгууллагатай хамтарч ажилладаг бөгөөд үйл ажиллагаандаа олон улсын сайн туршлагуудыг нэвтрүүлж ирсэн. Санхүү тайлангаа олон улсын аудитын компаниар гаргуулдаг. Мөн бусад олон улсын холбоонд элссэн.

Иргэдэд орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл олгох процессд МИК огт оролцдоггүй ба банк бие даасан шийдвэр гаргадаг. Тийм учраас зээл олгох явцад МИК иргэдээс ямар нэгэн хүү, шимтгэл, хураамж авдаггүй. Зээлийн нөхцөл буюу хүүгийн хувь хэмжээ, хугацаа, урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ, шалгуур үзүүлэлтийг эрх бүхий байгууллага тогтоодог бөгөөд МИК-ын оролцоо огт байхгүй.

МИК нь үнэт цаасны хоёрдогч зах зээлд үйл ажиллагаа явуулдаг мэргэшсэн санхүүгийн байгууллага. Монгол Улсын хүн амыг орон сууцаар хангах хөнгөлөлттэй хүүтэй ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг тасралтгүй хэрэгжүүлэхэд үнэт цаасны хоёрдогч зах зээлийн үйл ажиллаагаар дэмжин оролцдог. Өөрөөр хэлбэл, арилжааны банкны бие даан олгосон ипотекийн зээлийг тухайн банкнаас худалдан авдаг бөгөөд үүгээр ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргадаг. Ингэснээр энэхүү хөтөлбөр 2013 онд хэрэгжиж эхэлсэн цагаас тасралтгүй үргэлжлэх боломжийг бүрдүүлж, үр дүнд нь 90 мянга гаруй айл өрх өөрийн орон сууцтай болоод байна.

Өнөөдрийг хүртэл гарч байгаа зээл нь ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондын эргэн төлбөрөөр Монголбанк дахин арилжааны банкуудаар дамжуулан иргэдэд зээл олгож байна.

Төрөөс хэрэгжүүлж буй орон сууцны хөтөлбөрийн хүрээнд иргэдэд олгох зээлийн хүү (8, 6, 5 хувь), нөхцөлүүд, шалгуур үзүүлэлтүүдийг Засгийн газар, Монголбанкны зүгээс тогтоодог бөгөөд, эх үүсвэрийг Монголбанк арилжааны банкнуудад шууд олгож, банк, иргэн хооронд ипотекийн зээлийн гэрээ байгуулдаг. Банкны салбарын хэмжээнд 5.5 их наяд төгрөгийн ипотекийн зээл гарсан бөгөөд үүнээс 80%нь хөнгөлөлттэй зээл, 20 хувь нь банкны өөрийн эх үүсвэрээс гарсан зах зээлийн нөхцөлтэй ипотекийн зээл байна.

Ипотекийн зээл иргэдэд очиход тогтоож байгаа 6, 8 хувь гэх хэмжээнд МИК огт оролцдоггүй” гэлээ.

Үргэлжлүүлэн тэрбээр “Нээлттэй хувьцаат компанийн хувьд Төлөөлөн Удирдах Зөвлөл /ТУЗ/-ийн гишүүдийг хувьцаа эзэмшигчдийн хурлаар томилдог. Компанийн зүгээс ТУЗ-д хэнийг оруулах вэ гэдэгт шийдвэр гаргах боломжгүй.

Улс төрийн албан тушаалтны хийсэн мэдээлэл шиг МИК-ын үйл ажиллагаа доголдоогүй. Гэхдээ бид гаднын хөрөнгө оруулагч нартай харилцдаг байгууллагын хувьд эдгээр хүмүүстээ мэдээлэл өгөх ёстой. МИК 2021 онд олон улсын зах зээлд гаргасан бондын үнэ унаж байгаа. Мэдэгдэл гарсан өдөр МХБ-дээр тус компанийн хувьцаа 13 хувиар унасан.

Асуудлын мөн чанарыг сайн ойлгож байж, иргэдэд мэдээлэл өгөхгүй бол буруу, ташаа ойлголтоос болоод 15 жил зорьж бий болгосон орон сууц санхүүжилтийн тогтолцоог нураачих вий дээ. Энэ тогтолцоо байхгүй бол орон сууцны хөтөлбөр үргэлжлэх боломжгүй болно” гэлээ.

“МИК ОССК” ХХК-ийн ТУЗ-ийн хараат бус гишүүн, эдийн засагч Ч.Хашчулуун “Үе үеийн Засгийн газар иргэдэд аль болох бага хүүтэй орон сууцны зээл олгохыг хичээж ирсэн. Анх 20 гаруй хувьтай зээлийн хүүг буулгаад 2013 оноос хойш найман хувиар явсан.

Юмны үнэ их өсөж байна. 6, 8 хувь нь хасах талдаа болчихсон байгаа. МИК бол зээлүүдийг багцлаад хөрөнгө оруулагч нарт санал болгоод дахин мөнгө татаж орон сууцны ипотекийн зээлийг дэмждэг байгууллага. Хэрэв МИК шиг байгууллага байхгүй бол хүмүүс орон сууц авах нь багасна. Орон сууцны зээлийн хүү зах зээлийн хувиар бодвол 20 хувь руу орно” гэдгийг тодотгож өгсөн.

Ийнхүү мэдээлэл хийсний дараа МИК-ын гүйцэтгэх захирал Б.Гантулга сэтгүүлчдийн асуултад хариулав. 

-Танай компанийн ТУЗ-д “Кью-Эс Си” компанийн Гүйцэтгэх захирал Э.Шижир, Э.Тулга гэдэг хоёр хүн байна. Э.Тулга нь “сахал” хочит Д.Эрдэнэбилэгийн хүү мөн үү. Хэрэв мөн бол ашиг сонирхлын зөрчилтэй хүмүүс гэж хардаж байна. Үүнд ямар хариулт өгөх вэ?

-Нээлттэй хувьцаат компанийн Удирдах зөвлөлийн гишүүдийг хувьцаа эзэмшигчдийн хурлаар томилдог. Компанийн зүгээс ТУЗ-д хэнийг оруулах талаар шийдвэр гаргах боломжгүй.

–Шадар сайд С.Амарсайхан мэдэгдэл гаргасан нь танай компанийн болон Ипотекийн зээлд санхүүжилт босгох үйл явцад хэрхэн нөлөөлсөн бэ?

-Хөтөлбөр эхлэхээс өмнө арилжааны банк Ипотекийн зээлийг 24-30 хувийн хүүтэй, 5-12 жилийн хугацаатай олгож байсан. Ийм нөхцөл рүү эргээд орох эрсдэл байна. Хамгийн гол санаа нь, Ипотекийн зээл тасралтгүй явах үндсэн зорилгыг биелүүлэхийн тулд хөтөлбөрийн санхүүжилтийг бонд босгож нөхдөг гэдгийг сайн ойлгох ёстой. Мэдэгдэл гаргаснаар үйл ажиллагаа доголдсон зүйл алга. Гэхдээ  гадны байгууллагатай харилцдаг учраас тэдэнд зөв мэдээлэл өгөх ёстой. МИК 2019, 2021 онд бонд гаргасан. Бондын үнэ нэлээд унаж, Шадар сайд мэдэгдэл гаргасан өдөр МИК-ын хувьцаа 13 хувиар унасан. Ер нь бол асуудлын мөн чанарыг нэлээд сайн ойлгож байж иргэдэд мэдээлэл өгөхгүй бол бид 15 жил зорьсон тогтолцоогоо нураах вий.

-С.Амарсайхан сайд танай компанийг 1,6 хувийн ашиг авдаг гэж мэдэгдсэн. Танайх яг хэдэн хувийн шимтгэл авдаг вэ?

-Иргэдэд олгож байгаа зээлээс ямар нэгэн хүү шимтгэл авдаггүй. Арилжааны банкнаас гаргасан зээлийг хөрвүүлээд хөрөнгийн зах зээл дээр бүтээгдэхүүн бий болгохын тулд тодорхой хэмжээний зардал гардаг. Хөндлөнгийн хуулийн, санхүүгийн байгууллага магадлан шинжилгээ хийдэг. Эргээд банкуудаас тухайн зээлийг цуглуулж авахад зардал төлдөг. Энэ мэт зардлыг тусгай зориулалтын компанид гэрээний дагуу төлдөг. Тус компанид өгч буй зардал 0,3-0,5 хувийн хооронд хэлбэлздэг. Тусгай зориулалтын санд эрсдэлийн сан бий болгодог. Энэ сан 2013 оноос хойш байнга хуримтлагдаж байгаа. Энэ санд ойролцоогоор нэг хувийг хуримтлуулж байгаа. Цар тахлын үед Ипотекийн зээлийг хойшлуулсан иргэдийн төлбөрийг нөөц сангаас гаргаад явсан.