Улаанбаатар хотын утааг бууруулах гол гарцын нэг нь орон сууцжуулах явдал гэдэгт дарга, цэрэггүй санал нэгддэг. Ийм учраас иргэдийн  орон сууцанд орох боломжийг хангахын тулд жилийн найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг 2006 оноос хойш төрөөс хэрэгжүүлж ирсэн.  Ингээд ипотекийн зах зээлийг хөгжүүлэх зорилгоор Монголбанк болон  арилжааны 10 банк  хамтран “Монголын ипотекийн корпораци”-ийг /МИК/ үүсгэн байгуулсан түүхтэй. Өөрөөр хэлбэл иргэдийн орон сууцны зээлийг урт хугацаанд, найдвартай санхүүгийн эх үүсвэрээр дэмжих системийн нэг бүрэлдэхүүн хэсэг нь “МИК” болсон юм. Ингээд   “Монголын ипотекийн корпораци”-ийн гүйцэтгэх захирал Б.Гантулгатай ярилцлаа.

-Шадар сайд С.Амарсайханы өнгөрсөн долоо хоногт “Монголын ипотекийн корпораци” иргэдэд олгож байгаа ипотекийн зээлээс 1.6 хувийн хүү авдаг гэж мэдээлсэн. Энэ ямар учиртай юм бэ?

-Орон сууцны ипотекийн хөтөлбөрт “Монголын ипотекийн корпораци” ямар үүрэгтэй байгууллага болохыг өчигдрийн /2022.04.18/ хэвлэлийн хурлаас та үзсэн байх. Дахиад дэлгэрэнгүй мэдээлэл өгье. “МИК” нь ипотекийн зээлийн хувь, хэмжээнд нөлөөлдөг, оролцдог байгууллага биш. Хэрэв та санаж байгаа бол урт хугацаатай, бага хүүтэй ипотекийн зээлийг 2013 оноос хэрэгжүүлсэн. Ипотекийн зээл олгохоос өмнө иргэд орон сууц худалдаж авахдаа арилжааны банкуудын олгодог жилийн 20-30 хувийн хүүтэй зээлд хамрагддаг байсан. Арилжааны банкууд ч тэр болгон орон сууцны зээл гаргадаггүй. Яагаад гэвэл зах зээлийн хүүтэй зээлийн шаардлагыг хангасан иргэд маш цөөн, хугацаа бага учраас иргэдийн хувьд зээлийн эргэн төлөлт эдийн засгийн том дарамт болдог байлаа.

Тиймээс иргэдээ урт хугацаатай, бага хүүтэй зээлээр орон сууцжуулах АНУ, Малайз зэрэг өндөр хөгжилтэй орнуудын туршлага дээр суурилаад, 2006 онд Монголбанк, 10 арилжааны банк хамтран “Монголын ипотекийн корпораци”-ийг байгуулсан байдаг. Хүмүүс “МИК”-ийг орон сууцны зээл олгодог газар гэж ташаа ойлгодог юм байна. Манайх хувь иргэнд зээл олгодог байгууллага биш ээ. Тэр тусмаа ипотекийн зээлийн хүүг бид тогтоодоггүй. Төрийн эрх бүхий байгууллагаас хэдэн хувийн хүүтэй орон сууцны төсөл, хөтөлбөр хэрэгжүүлэхээ өөрөө тогтоодог. Монголбанкнаас ямар шалгуураар олгох вэ гэсэн журмыг нь гаргаад, арилжааны банкуудад хүргүүлдэг. Арилжааны банкууд шалгуур хангасан иргэнд ипотекийн зээл олгохоо бие даан шийддэг.

-Зээлийн хүүг тогтооход танайхаас оролцдоггүй гэлээ. Тэгвэл Шадар сайд яагаад тийм буруу ташаа мэдээлэл хийсэн юм бол?

-Шадар сайдад ташаа мэдээлэл хүргүүлсэн юм болов уу даа. Бага, дунд орлоготой иргэдэд буюу зорилтот бүлгийнхэнд зориулсан Засгийн газрын хөтөлбөр болон шалгуур үзүүлэлтийг эх үүсвэр хаанаас гарч байгаагаас хамаарч Сангийн яам, Монголбанкнаас тогтоодог. Монголбанк арилжааны банкуудад хэр хэмжээний санхүүжилт өгдгийг бид мэдэхгүй, бас оролцдоггүй. Арилжааны банкууд цаашаагаа тэр шалгуурын дагуу иргэдэд зээл олгоно. Энэ бүхэнд “МИК” оролцох боломжгүй. Хүмүүс “МИК” гээд завсрын байгууллага, дундаас нь их мөнгө идээд, хожоод сууж байдаг юм байна гэсэн ойлголттой болчихлоо.

-Тэгвэл 1.6 хаанаас гараад ирсэн, ямар учиртай тоо вэ?

-Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны хуулийн дагуу Тусгай зориулалтын компани /ТЗК/ баталгаат бонд гаргадаг. Иймд үнэт цаас гаргах зорилгоор ТЗК нь арилжааны банкуудаас зээлийг худалдан авч, багцлан, үнэт цаас гаргадаг. Үнэт цаас гаргахад тодорхой үйл ажиллагааны зардлууд гардаг бөгөөд үүнтэй холбоотой зардлууд нийлээд таны хэлж байгаа хувь руу дөхнө. Учирч болох зээлийн эрсдэлийг хаах зорилгоор тухайн ТЗК нөөц сан бас байгуулдаг.

ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛИЙН САНХҮҮЖИЛТИЙН ТОДОРХОЙ ХУВИЙГ БОНДЫН ЭРГЭН ТӨЛБӨРӨӨС БҮРДҮҮЛЖ БАЙНА

-Танайх ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт яг ямар оролцоотой ажилладаг юм бэ?

-Монголбанк нэг жилийн хугацаатай эх үүсвэр гаргаж, арилжааны банкуудад олгодог. Арилжааны банкууд 30 жилийн хугацаатай гаргадаг. Үүний уялдаа холбоог зохицуулж өгдөг байгууллага нь “МИК”. Өнөөдөр ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн тодорхой хувийг бондын эргэн төлбөрөөс бүрдүүлж байна. Орон сууцны зээлийн хүртээмжийг сайжруулах үүднээс арилжааны банкуудаас ипотекийн зээлийн багцыг нь худалдаж аваад, үнэт цаасжуулдаг юм. Арилжааны банкууд Монголбанкнаас авсан богино хугацаат эх үүсвэрээ уг бондоор төлдөг.   Монголбанк 2013-2017 он хүртэл дөрвөн их наяд төгрөгийн санхүүжилт гаргасан байдаг юм. Тэгвэл “МИК” гурван их наяд төгрөгтэй тэнцэх зээлийг үнэт цаасжуулсан. Уг бондын эргэн төлөлтөөс  Монголбанк дараагийн зээлүүд гарах санхүүжилтийг арилжааны банкуудад олгодог гэсэн үг.

-Хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлснээс хойш хэчнээн айл орон сууцанд орсон байх юм?

-Нийт 90 гаруй мянган өрх энэхүү хөтөлбөрийн хүрээнд орон сууцтай болсон байна.

-Ингэхэд МИК хувийн өмч үү, төрийн өмч үү. Танай хувьцааг хэн хэн эзэмшдэг юм бэ?

-“МИК” ОССК нь хувийн хязгаарлагдмал хариуцлагатай компани, түүний толгой компани болох “МИК холдинг” нь 2015 онд IPO хийж, олон нийтийн хувьцаат компани болсон байдаг. Манай хувьцаа эзэмшигчид шилэн. “МИК”-ийн хувьцааг арилжааны банкууд, жирийн иргэд, гадаадын хөрөнгө оруулагчид ч эзэмшиж байна. Тэрчлэн Хөгжлийн банк, Төрийн банк ч манай хувьцааг эзэмшдэг. “МИК”-ийн хувьцаа зах зээлд нээлттэй зарагддаг. Та ч, хэн ч, хэзээ ч “МИК”-ийн хувьцааг худалдаж авч болно.

-“Сахал” Д.Эрдэнэбилэг гэдэг хүнтэй ямар нэгэн хамаарал байна уу. Тэр хүний хөрөнгийг “хураах” ажиллагаатай танай эсрэг “явуулга” давхцаад байгаа болохоор ингэж асууж байгаа юм шүү. Шадар сайд өөрөө ч “МИК”-ийн дийлэнх буюу 50-аас дээш хувийг ХХБ, Улаанбаатар хотын банк эзэмшиж байна гэж мэдээлсэн?

-Анх арилжааны арван банк нийлж “МИК”-ийг байгуулсан. Өнгөрсөн онд Улаанбаатар хотын банк ХХБ-тай нэгдсэн тул өнөөдөр компанийн нийт гаргасан хувьцааны 10 хувийг ХХБ эзэмшиж байгаа мэдээллийг МХБ-ийн цахим хуудсаас харж болно. Тэгэхээр “МИК”-ийн 50 хувийг ХХБ эзэмшдэг гэдэг нь ташаа мэдээлэл гэсэн үг. Хувьцаа эзэмшигчийн тухай мэдээлэл олон нийтэд нээлттэй байдаг, тэндээс та харна биз дээ.

-Хэрэвзээ Засгийн газар ипотекийн зээлийн хүүг буруулбал эдийн засагт ямар эрсдэл учрах вэ. Миний ойлгож байгаагаар ипотекийн зээл зогсож магадгүй юм байна. Цаашлаад барилгын салбарт дампуурал нүүрлэж болзошгүй бололтой, тийм үү?

-Ипотекийн зээлийгн хувь хэмжээг бууруулах нь эх үүсвэрийн өртөгтэй л холбоотой. Хэрэв Засгийн газарт уг эх үүсвэр нь байгаа бол буулгаж болно. Харин үнэт цаасжуулахад гардаг зардлыг үгүйсгэж, нөөц сан байгуулах зардлыг танах хэлбэрээр хийх гэж байгаа бол энэ боломжгүй. “МИК”-ийн оронд өөр компани байсан ч үнэт цаасжуулахтай холбоотой өмнө дурдсан зардлууд зайлшгүй гарна. Гарах сөрөг үр дагаврын хувьд зээлийн эрэлт өссөнөөр орон сууцны үнэ өсч, иргэдийн сар бүр төлдөг төлбөр буурахгүй, харин ч нэмэгдэх боломжтой. Үүнийг анхаарах биз ээ. Учир нь, сүүлийн жилүүдэд барилгын материалын үнэ өссөн, урд хил хаалттай зэрэг олон шалтгааны улмаас орон сууцны үнэ өсч байна. Бид найм болон зургаан хувийн хүүтэй зээлийн эргэн төлөлтийг харьцуулахад сүүлийнх нь өндөр байгаа. Үүний шалтгаан нь орон сууцны үнийн өсөлтөд байгаа юм. Мэдээж байрны үнэ өсөхгүй нөхцөлд иргэд арай бага хүү төлнө. Түүнчлэн Засгийн энэхүү хөтөлбөрийг санхүүжүүлэхэд арилжааны банкууд нийт эх үүсвэрийн 40 хувийг гаргадаг. Тэгэхээр товчхон хариулахад зургаан хувийн зээлийг олгоход Монголбанк эх үүсвэрээ нэг хувийн хүүтэй арилжааны банкуудад олгож байгаа. Ипотекийн зээлийг дөрвөн хувь болгох нөхцөлд эдгээр банкуудын оролцоо хэвээр байх эсэхийг банкууд өөрсдөө хэлэх биз. Мэдээж барилгын борлуулалтын дийлэнх нь ипотекийн зээл олголтоос хамаардгийг бүгд мэдэж байгаа хойно илүү зүйл нурших шаардлагагүй байх.

-Барилгажилт зогсвол эргээд эрүүл мэнд, эдийн засгийн том асуудал үүсэх байх. Учир нь, ипотекийн зээлийн гол зорилго нь гэр хорооллыг багасгах, агаарын бохирдлыг бууруулахад анх чиглэгдсэн. Энэ зорилго нь талаар болох магадлалтай л санагдлаа?

-Орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоо нь иргэдэд зээл авах боломж олгохоос гадна барилгын салбарыг дэмжиж байдаг. Гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн ажлын хүрээнд барилгын их бүтээн байгуулалт хийгдэнэ. Нийслэл хот маань хөрсний, агаарын бохирдол ихтэй. Үүнээс гарах нэг гарц бол гэр хорооллыг барилгажуулах. Агаарын бохирдлоос болж жилдээ олон хүн уушгины хатгаа болон хорт хавдраар амиа алдаж байна. Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг зөв залснаар нийгэм, эдийн засаг, эрүүл мэндийн олон асуудлыг давхар шийдвэрлэх боломж олгож байна.

-Цар тахлын үед Засгийн газрын шийдвэрээр иргэд ипотекийн зээлээ төлөлгүй бараг хоёр жил шахам болж байна. Энэ нь танайд хэр нөлөөлсөн бэ. Хэр их алдагдал амсав?

–Зээлийг хүү хуримтлуулахгүй хойшлуулах таван удаагийн шийдвэр гарсан. “МИК” энэхүү арга хэмжээг арилжааны банкуудтай хамтран түргэн шуурхай хэрэгжүүлж, нийт давхардсан тоогоор 182594 өрхийн 9.4 их наяд төгрөгийн зээлийн төлөлтийг хойшлуулсан. Үүний улмаас “МИК” сүүлийн хоёр жилд их хэмжээний алдагдал хүлээж байгаа ч 2021 оныг дуустал Монголбанк болон Сангийн яаманд купоны төлбөрийг хугацаанд нь төлж,  хөтөлбөр тасралтгүй үргэлжлэх нөхцөлийг ханган ажилласаар байна. “МИК” ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд эзэмшигчдэдээ купоны төлбөрийг төлөхөд анх удаа Тусгай зориулалтын компанийн хуримтлуулсан нөөц хөрөнгөөс гаргасан. Тусгай зориулалтын компанид нөөц хөрөнгө хуримтлуулах нь ийм ач холбогдолтой байна. 2020 оны эцэст 112, 2021 оны эцэст 147 тэрбум төгрөгийн алдагдал хүлээгээд байна.

-Нэг хэсэг байр, орон сууцтай болохын тулд монголчууд гадагшаа явдаг байлаа. Харин ипотекийн зээл гарснаар монголчууд санхүүгийн сахилга батад суралцсан. Түүнчлэн ажлын байраа хадгалж үлдэхийг хичээдэг болсон шүү дээ?

-Ипотекийн зээл гарснаар монгол залуучууд гадагшаа явах нь харьцангуй багассан. Тогтмол ажил, орлоготой бол байртай болох боломж нээгдсэн. Ипотекийн зээл хүмүүсийг санхүүгийн хариуцлагатай, нөгөө талаар ажил орлоготой байх хүсэл эрмэлзлэлтэй болгосон нь үнэн. Ер нь Монгол Улс чинээлэг дундаж давхрагын иргэдтэй болоход ипотекийн зээл эерэгээр нөлөөлж байна. Ипотекийн зээлээ төлж дууссаны дараа тухайн өрх өөрийн үл хөдлөх хөрөнгөтэй болчихож байгаа юм. Энэ боломжийг л орон сууцны тогтолцоогоор дамжуулан иргэдэд олгохыг зорьж байна.

БИЗНЕСИЙНХНИЙ ХҮСЧ БАЙГАА ЮМ БОЛ  ХУУЛЬ ЭРХ ЗҮЙН ОРЧИН ТОГТВОРТОЙ БАЙХ

-Монголын төр хувийн хэвшлээ дэмжинэ гэж байнга ярьдаг. Харамсалтай нь, сүүлийн үед хувийн хэвшлийнхэн айдастай байна. Монголын төр гав, буу, камер, сэтгүүлчтэй ирээд, өмчийг маань дээрэмдээд авчих вий гэсэн айдас тэдэнд байна. Харамсалтай нь, тэд энэ бүхнээ ил гаргаж хэлж, шүүмжилж чадахгүй байна. Магадгүй та нар ч гэсэн улс төрийн зодооны золиос болчих вий гэж болгоомжилж байгаа байх?

-Хувийн хэвшлийн сайн хийж байгаа ажлыг төр бодлого зохицуулалтаараа дэмжвэл ман сайн. Зэрэгцээд төрийн өмчит компани байгуулах нь оновчтой биш гэж боддог. Харин хувийн хэвшлийн хийж чаддаггүй тэр орон зайд, тухайлбал, дэд бүтцийг тавих замаар, дахин төлөвлөлтийн зураг төслийг нэгдсэн байдлаар гарган, үүнийг дагуу чанартай барилга барихад хяналт шаардлага тавиад явбал асуудал өөр болно.

Төр хувийн хэвшлийн хоорондын уялдаа эдийн засагт асар чухал байна. Иргэдэд олгож байгаа хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөр бол төр, хувийн хэвшил хамтран санхүүгийн салбарт ажиллаж байгаа сайн жишээний нэг гэж боддог. Өөрөөр хэлбэл, Засгийн газар зорилтот бүлгийнхэндээ зориулсан хөтөлбөр хэрэгжүүлж байна. Арилжааны банкууд зээл олгож, олгосон зээлийг “МИК” үнэт цаасжуулах замаар Засгийн газрын хөтөлбөр тасралтгүй үргэлжлэх боломжийг хангаж өгч байгаа юм. Нөгөө талаар, арилжааны банкууд зээлийн шалгуурын дагуу иргэдэд олгосон эсэхэд бид давхар хяналт тавьж байгаа юм. Журам зөрчсөн зээлийг багцад авдаггүй.

-Үнэндээ төрийн пиар ихдээд, хувийн хэвшлийнхний пиар багадаад байх юм. Эсрэгээрээ хувийн хэвшлийнхэн нь пиар ихтэй, төр пиар багатай байх ёстой юм биш үү. Яагаад та нар өөрсдийгөө өмгөөлж, хамгаалж дуугардаггүй юм бэ. Та нар төрөөс яг юу хүсч байгаагаа яагаад ил тод хэлдэггүй юм бэ?

-Тэртэй тэргүй бидний хийж байгаа ажлыг олон нийт мэдэхээс хойш рекламдах шаардлагагүй л гэж бодож ирсэн. Бизнесийнхний хүсч байгаа юм бол төрийн бодлого, хууль эрх зүйн орчин тогтвортой байх явдал. Ипотекийн зээлийн хямрал болохгүй байх үндсэн нөхцөл нь макро эдийн засгийн тогтвортой байдал юм.

-Бизнес хийхэд хамгийн тааламжтай үед хэдийд байсан бэ. Хөрөнгө оруулагчдыг татахад хамгийн түрүүнд юу хийх ёстой гэж та харж байна?

–Гадаадын шууд хөрөнгө оруулалт хамгийн ихээр Монголд орж ирсэн он цаг бол “Оюутолгой”-н гэрээ зурагдсаны дараах жилүүд. Эдийн засгийн өсөлт 17 хувьд хүрч, гадныхан бидэнд атаархдаг байлаа шүү дээ.

-Гадаадын төдийгүй дотоодын хөрөнгө оруулалт эдийн засагт маш чухал. Яг өнөөдөр бизнес эрхлэгчид Монголын төрөөс юу хүсч байна. Жишээлбэл, та?

-Үнэндээ хөрөнгө оруулагчид нэгдүгээрт, засаглал хэр сайн байгааг, эрх зүйн орчин нь хэр тогтвортой байх зэргийг судалж, хөрөнгө оруулдаг. Хэрэгжүүлэх төсөл нь тухайн нийгэмд, эдийн засагт ямар нэмүү өртөг бий болгох, шинэ технологи авчрах зэргийг харгалзана. Олох ашиг нь бол дараагийн асуудал. Энэ тоглоомын дүрмийг бүгд мэддэг хэрнээ хэрэгжүүлэхэд олон бэрхшээл гардаг юм байна. Үүний учрыг олчихвол Монгол Улс гадаадын хөрөнгө оруулалтыг татах боломж хэвээр гэж боддог. Ингээд ярилцлагаа өндөрлөе дөө. Гол нь бизнес эрхлэгчийнхээ үгийг төр засаг сайн сонсдог байгаасай л гэж хүсч байна.